Qu'est-ce qu'un commandement de payer ?

C'est un acte officiel délivré par un huissier qui somme le locataire de payer sous 2 mois, faute de quoi une procédure d'expulsion peut être engagée.

L'assurance loyer impayé est-elle obligatoire ?

Non, mais elle est fortement recommandée. Elle couvre les loyers impayés et souvent les frais de procédure.

Loyer impayé 2025 : procédures et recours pour les propriétaires

Q: Que faire dès le premier impayé ?

Envoyez immédiatement un rappel par lettre recommandée avec accusé de réception. Attendez 1 mois avant d'engager une procédure de commandement de payer.

Les loyers impayés représentent l'une des principales préoccupations des propriétaires bailleurs. En 2025, les procédures ont été simplifiées pour permettre une action plus rapide tout en protégeant les droits des locataires.

Selon les dernières statistiques, près de 5% des locations en France sont concernées par des impayés chaque année. Ce guide complet vous explique les démarches à suivre, les recours disponibles et les mesures de prévention.

Que faire dès le premier impayé ?

La rapidité d'action est cruciale pour limiter les conséquences financières et juridiques.

📅 Procédure à suivre

Jour 1

Rappel amiable

Contactez le locataire par téléphone ou email pour comprendre la situation.

Jour 8

Lettre recommandée

Envoyez une mise en demeure par LRAR avec accusé de réception.

Jour 30

Commandement de payer

Faites appel à un huissier pour un commandement de payer officiel.

⚠️ Important : délais légaux

Vous devez attendre au moins 1 mois de loyer impayé avant d'engager une procédure de commandement de payer. Cette période permet au locataire de régulariser sa situation.

Le commandement de payer

Qu'est-ce que c'est ?

Le commandement de payer est un acte officiel délivré par un huissier de justice qui somme le locataire de payer les sommes dues sous 2 mois. Cet acte marque le début de la procédure officielle.

Coût et procédure

Coût : entre 150€ et 300€ selon les huissiers
Délai : 2 mois pour que le locataire régularise
Effet : permet d'engager une procédure d'expulsion si non respecté

Que contient le commandement de payer ?

Le montant exact des sommes dues (loyers + charges)
Les pénalités de retard éventuelles
Le délai de 2 mois pour régulariser
Les conséquences en cas de non-paiement

La procédure d'expulsion

Si le locataire ne régularise pas sa situation après le commandement de payer, vous pouvez engager une procédure d'expulsion.

Étapes de l'expulsion

Assignation en justice : saisine du tribunal judiciaire
Audience : présentation des preuves (bail, quittances, commandement)
Jugement : le juge ordonne l'expulsion et fixe un délai
Signification du jugement : par huissier au locataire
Expulsion : intervention des forces de l'ordre si nécessaire

🚫 Attention : trêve hivernale

La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) interdit les expulsions, sauf exceptions. Cependant, les procédures peuvent être engagées pendant cette période.

Les garanties contre les impayés

Plusieurs dispositifs existent pour se prémunir contre les loyers impayés :

1. La caution solide

Une caution (garant) s'engage à payer les loyers en cas de défaillance du locataire. Depuis 2025, la caution doit justifier de revenus suffisants (3 fois le loyer).

2. L'assurance loyer impayé (GLI)

Cette assurance couvre les loyers impayés et souvent les frais de procédure. Elle est de plus en plus accessible et peut être souscrite par le propriétaire ou le locataire.

💡 Bon à savoir

Depuis 2025, les assurances loyer impayé sont éligibles à des aides fiscales pour les propriétaires qui louent à des ménages modestes.

3. Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie (maximum 2 mois de loyer hors charges) peut être utilisé pour couvrir les impayés, mais seulement en fin de bail après état des lieux.

Prévention des impayés

La meilleure solution reste la prévention. Voici les bonnes pratiques :

1. Sélection rigoureuse du locataire

Vérification des revenus (3 fois le loyer)
Analyse des précédents baux et références
Étude du dossier (emploi stable, garant si nécessaire)

2. Bail solide et clauses protectrices

Clauses de résiliation automatique en cas d'impayé
Pénalités de retard clairement définies
Mention des garanties exigées

3. Relation de confiance

Une communication ouverte avec le locataire permet souvent de détecter les difficultés financières avant qu'elles ne deviennent critiques.

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Questions fréquentes

Contactez immédiatement le locataire pour comprendre la situation. Si le paiement n'est pas régularisé sous 8 jours, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception. Après 1 mois d'impayé, vous pouvez engager un commandement de payer via un huissier.

C'est un acte officiel délivré par un huissier de justice qui somme le locataire de payer les loyers dus sous 2 mois. Cet acte est obligatoire avant toute procédure d'expulsion et coûte entre 150€ et 300€.

Non, l'assurance loyer impayé n'est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. Elle couvre généralement les loyers impayés, les frais de procédure et parfois les dégradations. Depuis 2025, certaines assurances sont éligibles à des aides fiscales.

Non, la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) interdit les expulsions, sauf exceptions comme les squatteurs ou les logements insalubres. Cependant, vous pouvez engager et poursuivre les procédures judiciaires pendant cette période.

Conclusion

Les loyers impayés sont une situation stressante pour les propriétaires, mais des solutions existent. La clé réside dans la rapidité d'action, la connaissance des procédures légales et la prévention.

N'oubliez pas que la plupart des situations peuvent être résolues à l'amiable. Une approche humaine et professionnelle permet souvent de trouver des solutions acceptables pour les deux parties.

En cas de doute, n'hésitez pas à consulter un professionnel du droit immobilier ou à utiliser des outils comme BailAssist pour créer des baux protecteurs.