Le dépôt de garantie est l'une des sources de litiges les plus fréquentes entre propriétaires et locataires. Montant, versement, retenues, délai de restitution : découvrez tout ce qu'il faut savoir pour éviter les conflits.
Appelé à tort "caution" par de nombreuses personnes, le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire à la signature du bail. Il sert à couvrir d'éventuels manquements du locataire : loyers impayés, charges non réglées, dégradations du logement...
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Le montant du dépôt de garantie est strictement encadré par la loi. Il ne peut pas dépasser :
- 1 mois de loyer hors charges pour une location vide (non meublée)
- 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée
💡 Cas particulier du bail mobilité
Pour un bail mobilité (1 à 10 mois), le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie. C'est une exception importante à connaître.
Le montant du dépôt de garantie doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail. Il est versé au moment de la signature du contrat, en même temps que le premier mois de loyer et les éventuels honoraires d'agence.
Quand le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
La restitution du dépôt de garantie intervient après l'état des lieux de sortie. Le délai dépend de la conformité entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie :
⚠️ Point de départ du délai
Le délai de restitution commence à courir à partir de la remise des clés au propriétaire (ou à son mandataire), et non à partir de la date de l'état des lieux de sortie.
Quelles retenues le propriétaire peut-il effectuer ?
Le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir :
- Les loyers impayés : tout arriéré de loyer non réglé
- Les charges impayées : provisions ou régularisation de charges
- Les réparations locatives : travaux d'entretien courant non effectués par le locataire
- Les dégradations : détériorations au-delà de l'usure normale
Documents justificatifs obligatoires
La notion d'usure normale
Le propriétaire ne peut pas retenir de sommes pour l'usure normale du logement. Par exemple :
- Des murs légèrement jaunis après plusieurs années d'occupation
- Des joints de salle de bain noircis par le temps
- Un parquet légèrement rayé par l'usage quotidien
- Des peintures défraîchies après une longue occupation
En revanche, des trous dans les murs, des taches de brûlure, des vitres cassées ou un équipement détruit constituent des dégradations pouvant justifier des retenues.
La provision pour charges en copropriété
Dans un immeuble en copropriété, le propriétaire peut conserver une provision pour charges (maximum 20% du dépôt de garantie) jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de la copropriété.
💡 Régularisation annuelle
Cette provision doit être régularisée et le solde restitué dans le mois suivant l'approbation des comptes par l'assemblée générale des copropriétaires.
Que faire en cas de litige ?
Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie ou effectue des retenues injustifiées, plusieurs recours existent :
1. La mise en demeure
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, rappelant vos droits et demandant la restitution sous 8 jours. Mentionnez les pénalités de retard applicables.
2. La conciliation
Saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC) de votre département. Cette procédure est gratuite et peut résoudre de nombreux litiges à l'amiable.
3. Le tribunal judiciaire
En dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) pour les litiges inférieurs à 10 000 €. L'avocat n'est pas obligatoire.
✓ Conservez tous les documents
État des lieux, photos, échanges de courriers, preuves de paiement... Gardez précieusement tous les documents qui pourront servir en cas de litige.
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Créer mon bail gratuitementQuestions fréquentes
Conclusion
Le dépôt de garantie est un élément essentiel du contrat de location qui protège les intérêts des deux parties. Pour éviter les litiges, propriétaires et locataires doivent veiller à :
- Réaliser un état des lieux d'entrée et de sortie détaillé et contradictoire
- Conserver tous les justificatifs (factures, photos, courriers)
- Respecter les délais légaux de restitution
- Communiquer clairement en cas de désaccord