Vous êtes propriétaire et vous hésitez entre louer votre bien meublé ou vide ? Ou vous êtes locataire et vous ne savez pas quelle option privilégier ? Ce guide complet vous explique toutes les différences entre ces deux types de bail pour vous aider à faire le bon choix en 2025.
La location immobilière en France est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 qui définit deux grandes catégories de contrats : le bail de location vide (ou non meublé) et le bail de location meublée. Chacun présente des caractéristiques, avantages et inconvénients qui lui sont propres.
Qu'est-ce qui différencie un logement meublé d'un logement vide ?
La distinction fondamentale repose sur l'équipement du logement. Un logement meublé doit contenir un mobilier minimum obligatoire défini par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, permettant au locataire d'y vivre immédiatement.
Liste des équipements obligatoires pour un logement meublé
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil (volets, rideaux, stores)
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment congélateur (ou un congélateur séparé)
- Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté au logement
💡 Bon à savoir
Si l'un de ces équipements est manquant, le bail peut être requalifié en location vide par un juge, avec toutes les conséquences juridiques que cela implique (durée du bail, dépôt de garantie, etc.).
Comparatif détaillé : bail meublé vs bail vide
| Critère | Bail meublé | Bail vide |
|---|---|---|
| Durée minimale du bail | 1 an (9 mois pour étudiants) | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) |
| Préavis du locataire | 1 mois | 3 mois (1 mois en zone tendue) |
| Préavis du bailleur | 3 mois avant échéance | 6 mois avant échéance |
| Dépôt de garantie maximum | 2 mois de loyer HC | 1 mois de loyer HC |
| Niveau de loyer | Généralement plus élevé (+10 à 30%) | Plus abordable |
| Fiscalité bailleur | BIC (LMNP/LMP) | Revenus fonciers |
| Tacite reconduction | Oui, pour 1 an | Oui, pour 3 ans |
Les avantages du bail meublé
Pour le propriétaire
- Flexibilité accrue : durée de bail plus courte permettant de récupérer le bien plus facilement
- Revenus potentiellement plus élevés : les loyers meublés sont 10 à 30% supérieurs aux loyers nus
- Fiscalité avantageuse : le statut LMNP permet de déduire l'amortissement du bien et du mobilier
- Dépôt de garantie plus important : 2 mois contre 1 mois pour le vide
Pour le locataire
- Installation immédiate : pas besoin d'acheter de meubles
- Préavis court : seulement 1 mois pour donner congé
- Idéal pour les situations temporaires : étudiants, mutations professionnelles, expatriés
Les avantages du bail vide
Pour le propriétaire
- Moins de gestion : pas d'inventaire du mobilier ni de remplacement à prévoir
- Locataires plus stables : engagement sur 3 ans minimum
- Moins d'usure : le locataire apporte ses propres meubles
Pour le locataire
- Loyer moins élevé : économie de 10 à 30% par rapport au meublé
- Dépôt de garantie réduit : 1 mois maximum
- Personnalisation du logement : liberté d'aménager selon ses goûts
- Stabilité : bail de 3 ans renouvelable
⚠️ Attention aux zones tendues
Dans les zones dites "tendues" (Paris, Lyon, Marseille, Lille...), l'encadrement des loyers s'applique à la fois aux locations meublées et vides. Le loyer ne peut pas dépasser un plafond fixé par arrêté préfectoral.
La fiscalité : un critère décisif pour les propriétaires
La principale différence fiscale réside dans le régime d'imposition des revenus locatifs.
Location meublée : régime BIC
Les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux options s'offrent au bailleur :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50% sur les recettes (si revenus < 77 700 €/an)
- Régime réel : déduction des charges réelles et amortissement du bien et du mobilier
Location vide : revenus fonciers
Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes possibles :
- Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30% (si revenus < 15 000 €/an)
- Régime réel : déduction des charges réelles (mais pas d'amortissement)
Créez votre bail en quelques minutes
Que vous choisissiez le meublé ou le vide, BailAssist génère un contrat conforme à la loi 2025.
Créer mon bail gratuitementComment choisir entre meublé et vide ?
Le choix dépend de votre situation et de vos objectifs :
Optez pour le meublé si :
- Vous souhaitez maximiser vos revenus locatifs
- Vous ciblez des locataires en mobilité (étudiants, professionnels en mission)
- Vous voulez bénéficier du régime fiscal LMNP
- Vous préférez garder de la flexibilité sur la durée du bail
Optez pour le vide si :
- Vous recherchez des locataires stables sur le long terme
- Vous ne souhaitez pas gérer l'équipement et son renouvellement
- Le bien ne se prête pas à la location meublée (grande maison familiale par exemple)
- Vous avez déjà des déficits fonciers à imputer
Questions fréquentes
Conclusion
Le choix entre bail meublé et bail vide dépend de nombreux facteurs : votre profil de bailleur, vos objectifs patrimoniaux, le type de locataires que vous ciblez, et la localisation du bien. Prenez le temps d'analyser ces différents critères avant de vous décider.
Quelle que soit votre décision, BailAssist vous accompagne dans la création de votre contrat de location, qu'il soit meublé ou vide, en toute conformité avec la législation en vigueur.